徐磊
案情简介：
2014年7月，被告陕西某某房地产开发有限公司（以下简称房产公司）与A公司、B某签订了一份以物抵债协议书。协议书确认，B某分多次通过其本人或委托他人向A公司出借了款项共计1500余万元，后A公司自己或通过其他公司、个人先后向B某偿还了部分本金和利息共计650余万元，截至协议书签订之日，各方确认B某对A公司享有债权（包括但不限于本金、利息、违约金等）共计人民币1000余万元。协议书约定，B某将对A公司的该1000余万元债权作价1000万元转让给被告房产公司，被告房产公司将其开发的地产商业项目中16套房产（期房）抵债给B某，用于冲抵应付B某的债权转让款1000万元，购房合同及产权证办理由B某或其指定的人与房产公司直接签订和办理。协议书还约定，被告房产公司根据本协议对A公司取得的债权由其和A公司另行处理。在该协议书的附件中注明了现买受人为陈某某字样，并注明了B某自愿将1000万元债权转让给陈某某，用以购买上述房屋。 后本案原告陈某某与被告房产公司直接签订了16份商品房预售合同，购买16套被告开发建设的房产。商品房预售合同第八条约定，出卖人即被告房产公司应在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限交付商品房，逾期超过90日的，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。被告房产公司于2014年5月给原告陈某某出具了购房款收款收据。上述合同约定的房屋交付日期过后，房产公司未向陈某某交付商品房。 2016年8月10日，被告房产公司才向原告陈某某交付了13套商品房，原告进行了接收，另3套至今尚未交付，但该13套房产均未完成验收和办证。原告陈某某为主张逾期交房违约金和验收办证事宜，诉至法院。 法院观点： XX人民法院经审理认为：原告和被告签订了《商品房预售合同》，原告购买被告开发建设的商品房，是基于被告与案外人A公司、B某签订的有关债权转让的协议约定。在该三方协议中，已经约定B某将其对A公司的债权转让给被告，由被告以开发建设的16套房产抵债给B某用于冲抵应付的债权转让款，并约定购房合同及产权证办理由B某或其指定的人签订和办理。被告也在该协议中承诺，于该协议签订后十个工作日内协助B某办理网签、购房合同等相关手续。在该协议的附件中，B某又将其享有对被告的债权转让给原告，注明现买受人为原告，被告对此并未提出异议，原告据此和被告签订了相关《商品房预售合同》，该行为符合三方协议的约定，且被告已给原告出具了相应的收款收据，并在2016年10月交付了13套商品房，已经履行了部分合同约定的交房义务，故被告在庭审中提出的购房款并未支付给其公司的理由不能成立，本院不予支持。原被告签订的商品房预售合同符合上述三方协议的约定，也不违反法律法规的禁止性规定，双方均应履行，故被告应承担继续履行双方签订的合同的民事责任。原告主张继续履行合同的诉讼请求符合合同的约定，该诉讼请求成立，本院予以支持。原告主张由被告支付逾期交房违约金的诉讼请求亦符合合同约定，该诉讼请求成立，本院予以支持。被告在2016年8月向原告交付了13套商品房，原告也已接收，故该部分逾期交房的违约金只能计算至该时间。被告至今尚未向原告交付购买的3套商品房，原告主张由被告支付至2019年3月31日期间逾期交房违约金的请求成立，原告所计算的违约金数额符合合同约定，未超过相关司法解释规定的造成损失的百分之三十，本院予以确认。 法院裁判： XX人民法院判决如下： 一、被告房产公司继续履行与原告陈某某签订的《商品房预售合同》； 二、被告应于判决生效之日起十日内给付原告逾期交房违约金190万元。 一审判决后，双方均未提起上诉。 律师评析： 一、本案债权转让在债务重组中的运用和效力认定 1、本案所涉的商品房预售合同关系发生的源头是案外人A公司和B某之间的民间借贷纠纷。案外人A公司无法以现金等货币方式偿还对B某的债务，需依靠其关联公司即本案的被告房产公司的帮助，由房产公司为A公司代为偿还该笔借款债务。B某通过将对A公司的债权转让给房产公司的方式，将对A公司的民间借贷债权置换成了对被告房产公司的债权转让款之债权，此时房产公司虽然无法用货币支付债权转让的对价，但是可以用即将建设完工的商品房进行抵债。这是本案中的第一次债权转让，完成了债务性质和承担主体的转换。 2、B某取得对被告房产公司的债权（要求给付抵债房屋的债权请求权）后，为实现债权他还需进一步变现。于是B某另行将三方抵债协议中的权利转让给原告陈某某。该债权转让行为在三方抵债协议中已经明确抵债房屋购房合同及产证办理可以由B某指定的人办理，且第二次债权转让的情形也一并作为附件在三方抵债协议中明示。这是本案中的第二次债权转让，又一次发生了对房产公司要求交付抵债房屋债权的债权人的转变。 因此，本案在三方抵债协议基础上，通过先后两次债权转让，使原债权人即案外人B某的民间借贷债权得以实现，并使新债权人即本案原告陈某某成为商品房预售合同的买受人，新债务人房产公司则成为了房屋出卖人。上述各协议中，原民间借贷债权债务真实合法有效，债权转让、以物抵债亦是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，法院据此认定了协议的效力，认可了债权转让与以房抵债的事实。 二、尚未竣工验收办证的期房如何进行以物抵债 “以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。本案中以物抵债的特殊性还在于，抵债的“物”是尚未建设完工验收办证的预售商品房。那么，该“物”在事实上或法律上是否可以实现完成交付并抵债的结果呢？ 以物抵债一般应以物的交付为要件，如果是用房产抵债，则应当办理产权过户和房产交付手续。本案中的“物”是处于预售阶段的期房，于合同签订时虽然尚未达到房产交付和产权过户的条件，但商品房预售是法律认可的交易方式。所以，房产公司与债权人之间可以通过签订商品房预售合同的方式实现未来的交付。通过商品房预售合同，以房抵债协议的债权人身份被确定为商品房的合同买受人，抵债义务人即商品房出卖人以开出收款收据的方式确认相应房款已经全部结清，双方之间成立商品房预售合同关系。据此，以房抵债的债权受让人取得了商品房预售合同的全部权利。如未来预售商品房完成最终交付（实物交割与产权登记）的，则有关抵债协议的权利义务全部终结；如商品房未能完成交付的，双方之间权利义务亦以商品房买卖合同为准，依约救济即可。 据此，先后两次债权转让以及与之相应的“以物抵债”（商品房预售合同）协议的签订与实施，最终实现了以物抵债的完成。B某与A公司的民间借贷债权债务，亦通过房产公司作为开发商的预售商品房的特定条件，完成了向陈某某与房产公司之间的商品房买卖合同关系的转化。 三、房屋已经验收且可以办证是否是认定房屋交付的必要条件 本案中的被告房产公司在2016年8月才向原告陈某某交付了13套商品房，但该13套房产均未完成验收和办理产权证。原告认为，房屋出卖人应当将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人。本案中被告虽然先交付了13套，但是因该等房产未经验收合格且暂时无法办证，不应当视为其已经完成了完整的房屋交付，故逾期交房违约金应一直计算至起诉时且可持续计算。对此，本案裁判认为，虽然该房屋有前述瑕疵，但是买受人已经接收房屋，甚至开始装修使用，应当视为已经交付，该13套房产的逾期交房违约金只能计算至交付之日即2016年8月。也就是说，房屋通过验收和可以办理产权证并没有被认定为房屋具备交付条件或可以交付的必要条件。 结语： 本案裁判已然如此，但实践中商品房的交付仍然是一个值得讨论的问题。类似情况下，买受人接收并实际使用了房屋，但商品房是否能通过验收、何时可以办证等均处于不确定状态，尤其是譬如消防验收等环节中涉及公共安全的强制性要求，房屋的实际使用又可能带来新的问题。另一方面，如果验收不通过或一直无法办证，事实上必然影响房屋买受人的实际使用和收益、处分的权益，从根本上而言房屋买受人并未获得法律意义上完整的所有权，那么其受到的权益影响仍需经由开发商责任予以弥补。这也是其他常规商品房预售合同仍需进一步研究的问题，有赖于规则的进一步完善。