张文君
案情简介:
C公司为案涉房产的开发商，A公司为案设涉房产的买受人，B公司为案涉房产的抵押权人。买卖与抵押权设定过程如下：
2014年9月，法院判决确认B公司对C公司已经办理抵押登记的房产和土地享有抵押权（下称“在先判决”）。B公司据此申请执行，A公司提起执行异议之诉。
A公司主张其与C公司签订了买卖合同并合法占有了不动产，同时支付了98%的价款并愿意交付执行剩余房款，且未办理过户登记并非其过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《执行异议复议规定》”）第28条，其对案涉房产具有物权期待权，应当优先保护。A公司认为，依据《执行异议复议规定》第27条，其物权期待权可以用以对抗抵押权。
B公司则认为《执行异议复议规定》未对该情形作出明确规定，本案不应适用第28条，且相关判例证明不动产一般买受人不得对抗抵押权的执行。即便适用《执行异议复议规定》第28条，也因为A公司自身对于未办理过户登记存在过错而无法取得排除执行的权利。
案例来源：最高人民法院（2022）最高法民终34号民事判决书。
法院观点：
一审法院认为，《执行异议复议规定》未对本案的情形作出明确规定，不宜直接适用。A公司不属于商品房消费者，不具有优先于抵押权的权利。
二审法院认为，一审法院不适用相关司法解释具有合理性，但直接以A公司不属于商品房消费者为理由驳回起诉具有一定瑕疵。案涉争议可否适用《执行异议复议规定》存在较大争议，不宜在本案中参照适用，应回归执行异议的本质——对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查。
从权利性质上来看，二审法院认为A公司已经支付了绝大多数购房款且实际占有了房产，一般债权得以转化为对该房产的物权期待权，具有优先于一般债权的权利基础。而B公司的抵押权已经依法设立，具有优先于一般债权受偿的法律依据。
但如何判断A公司物权期待权与B公司抵押权之优先性，法律暂无明确规定。二审法院认为应当根据权利取得时间的先后、权利取得是否有过错、预防风险再次发生等角度综合进行判断。本案中，B公司取得抵押权早于A公司取得物权期待权，同时A公司在取得相关权利时存在过错（如未积极主张自身权利等）而B公司已经尽到合理义务。此外，A公司作为专业金融机构，其承担不利后果有利于降低此类风险的再次发生。故，二审法院认为A公司的物权期待权不得对抗B公司的抵押权。
律师评析：
本案讨论了个案情形下物权期待权与抵押权的对抗问题，对于今后司法实践中物权期待权成立与否的判断、物权期待权的优先性、不动产一般买受人权利保护等法律实务中常见且重要的问题具有参考价值。
一、商品房消费者与一般买受人的权利
根据《执行异议复议规定》第29条等相关法律的规定，满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这三项条件的不动产买受人属于商品房消费者，可以排除执行。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》和《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称“《九民纪要》”）第126条等相关规定进一步明确了商品房消费者在符合条件的情形下其权利应当优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
对于一般买受人，其法益保护的紧迫性略低于商品房消费者。根据《执行异议复议规定》第28条的规定，一般买受人需要满足“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记”等更为严格的条件，方能排除执行。同时，法律未明文规定其权利得以对抗物权性质的优先权。
二、物权期待权及其优先性的司法判断
物权期待权是指将来有取得与实现完整物权的可能性的权利，我国法律尚未对物权期待权作出明确规定。目前，有关物权期待权的讨论主要围绕《执行异议复议规定》展开，一般认为该规定第29条创设的商品房消费者权利属于物权期待权。而对于第28条创设的一般买受人权利是否属于物权期待权存在一定争议，如最高人民法院民二庭编著的《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》一书的第126条释义部分中认为，一般购房人取得的不是物权期待权，而是债权。但是在《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（一）》中，江苏高院明确指出《执行异议复议规定》第28条与第29条均属于物权期待权。在本案中，最高院改变了此前的观点，认为A公司根据第28条享有的一般买受人权利亦属于物权期待权。
然而，商品房消费者与一般买受人分别根据《执行异议复议规定》第29条与第28条享有的物权期待权的权利优先性并不一样。如前所述，商品房消费者的物权期待权可以对抗抵押权，但是一般买受人的物权期待权并不一定有此项能力。本案一审法院即认为只有商品房消费者才有对抗抵押权的优先地位。如本案之判决结果，A公司的物权期待权不能对抗B公司的抵押权，在优先权顺位上，各项权利形成了如下序列：商品房消费者权利—建设工程价款优先受偿权、抵押权等物权性质优先权—一般买受人权利—一般债权。
最高院在本判例中所认为的抵押权优先于物权期待权仅是个案结论，并非普适性的定论。二审法院的说理已经阐明，本案作出此等判决是基于对权利性质、取得权利时间先后、有无过错等因素的综合考虑。若物权期待权人早于抵押权设立登记时占有房屋、且在取得权利过程中尽到合理注意义务，则判决结果可能相反。这一点在本案的关联案件（2021）最高法民终534号案件中可以得到印证。该案基本案情与本案类似，B公司根据在先判决申请强制执行，案外执行异议人提出异议被驳回后提出执行异议之诉。但案外执行异议人完成购房行为（含合法占有房屋行为）在先，B公司取得抵押在后，且案外执行异议人在取得物权期待权过程中无过错，故最高院判决支持该物权期待权可以对抗抵押权。
观察这两个案例，最高院关于一般买受人权利是否优于抵押权的态度也在发生变化，在特定情形下，一般买受人可以取得类似于商品房消费者的地位。
三、律师建议
执行异议之诉是案外人和执行申请人之间就两种权利的优先性展开对抗的诉讼，其本质是两种权利的性质判断，即“案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益”。
在发生权利冲突的情形下（无论是否属于物权期待权与抵押权的冲突），权利人在无法律明确规定时，应当主动从权利取得时间、双方（案外人与执行申请人）各自取得权利是否有过错、社会效果等方面进行分析，以期在法院审理过程中占据一定主动权。
针对不动产买卖中的执行异议纠纷，对于不动产买受人而言，应当首先明确自己的身份，即是商品房消费者还是一般买受人，在确认身份的基础上，买受人应当积极履行相关义务并促成相关要件的实现。例如，作为一般买受人，其应积极进行合同备案、网签，请求出卖人办理变更登记手续并留痕，及时占有并使用房屋，同时应积极支付购房款项等。对于一般买受人而言，随着本判例的公布，其享有的物权期待权具有了对抗抵押权的可能性，恰当地主张自己权利，可以使其权益得到更全面地保护。