张怀国、陈俐俐
案情简介：
被告二李某2为被告一李某1的父亲。2017年8月22日，被告一李某1委托被告二李某2为其代理人与原告刘某签订《合约》一份，约定将某小区26幢101室其名下的房屋转让给原告刘某。《合约》约定被告一在收到原告房款人民币800万元之后，原告可以随时要求被告一将案涉房产过户给原告。原告于合约签订当日即2017年8月22日向被告一汇款人民币800万元。原告于2017年10月14日出具《承诺书》，承诺按原合约规定支付完全部房款总额后可以要求办理过户手续。后被告一一直不配合原告办理过户手续，原告诉至A市人民法院要求被告一配合将案涉房产过户到原告名下。
法院观点：
A市人民法院分别于2018年5月8日、2018年8月3日进行开庭审理，在庭审中，被告一主张原告尚欠房款300万元，故被告未同意办理产权过户手续。且被告一于2018年4月11日以此为由提出反诉，要求原告刘某支付购房款300万元及相应利息，理由是原告刘某于2017年10月14日出具的《承诺书》中的表述“本人在此确认按原合约执行，根据原合约规定总额付费（款）后可以随时要求过户”以及《合约》中关于案涉房产的价格表述为“甲方（李某1）考虑到种种因素，同意将市值壹千壹佰万的房产转让给乙方（刘某），乙方垫付捌佰万元款，供许某某女士可以继续居住……甲方在收到乙方支付的捌佰万元房款后，乙方可以随时要求甲方将房产过户给乙方名下。”被告由此认定案涉房款总价为壹千壹佰万元。
案件经过两次开庭审理后，恰逢A市出台限售政策，于是A市人民法院于2018年8月31日向原被告释明：由于2017年8月27日A市人民政府下发张政办抄【2017】8号抄告单出台限售政策。法院认为案涉房产买卖合同违背限售政策，事实上已经无法履行，询问原被告是否同意解除案涉合同，原被告均表示要求继续履行合同。
一审判决：
A市人民法院于2018年9月6日作出民事判决书，判决驳回原告刘某诉讼请求、驳回被告一李某1反诉请求。后原告刘某不服，向B市中级人民法院提起上诉，要求撤销原审判决，发回重审或者依法改判。
B市中级人民法院于2018年10月22日立案受理后，分别于2018年11月6日、2018年12月13日进行了两次法庭调查。B市中级人民法院经审理认为，李某1与刘某签订的《合约》系双方真实意思表示，合法有效。刘某主张已履行完付款义务，要求李某1配合办理过户手续，对于房屋能否过户的问题，从A市人民政府抄告单的表述以及政策规范的对象看，并无法确定“2017年8月26日24时之前已发布经营性用地出让公告的地块，按原地块出让条件执行”与“已取得不动产登记证的住房不受限售政策限制”存在关联性。根据本院二审中向A市房产管理中心工作人员所做的调查，在2017年8月26日24时前已取得不动产登记证的住房不受限售政策限制。李某1在2017年6月9日已取得房屋不动产登记证，故涉案房屋的转让不受限售政策限制。一审法院对限售政策的理解有误，本院予以纠正。
关于《合约》约定转让价款的认定问题。《合约》约定：“原居住在屋的许某某拒不搬离……李某1考虑到种种因素，同意将市值壹仟壹佰万的房产转让给刘某。刘某垫付捌佰万元整，供许某某女士可以继续居住。李某1在收到刘某支付的捌佰万元房款后，刘某可随时要求李某1将房屋过户。刘某同时承诺在取得产权证后如果再行转让，多出的资金李某1有权分享。”刘某主张房屋价款为800万元，李某1主张双方约定的价格为1100万元，本院就此认为：首先，《合约》中使用市值1100万元的表述，仅表明各方认可该房屋当时的市场价值为1100万元， 并不等同于双方的交易价格即为1100万元；其次，《合约》约定李某1收到800万元房款后刘某可以要求李某1过户，没有关于过户后其余房款支付的约定，李某1认为是因为后续300万元无法确定具体支付时间，刘某还曾交给李某1一张借条，请求李某1去追讨借款以用于付房屋尾款，所以付款时间未作约定，但是对于借条与房款之间的关联李某1、李某2没有证据证明，而且不能确定支付时间不等同于无须约定付款义务，如果房价确为1100万元，买卖双方对剩余300万元房款的给付问题不作任何约定并不合常理；再次，《合约》中有原居住在房屋内的许某某拒不搬离，李某1考虑种种因素转让房产以及刘某承诺另行转让房屋后多出资金由李某1分享的约定，这在一定程度上印证了转让价款低于双方认可市值的事实；最后，刘某在2017年10月14日出具的承诺载明“按原合约执行。根据原合约规定总额付费(款)后，可以随时要求过户”，李某1、李某2认为该承诺表示刘某自己改变了原2017年8月22日《合约》中的主要交易条款，承诺付清总额款后再过户，但是该主张明显与承诺中“按原合约执行”的表述相矛盾，不能成立，也不能从中得出房屋价款应为1100万元的结论。因此，本院认定《合约》约定的房屋转让价格即为800万元。刘某已支付全部房款，有权要求李某1办理房屋过户手续。李某1反诉要求刘某支付购房款的主张不能成立，应予驳回。
综上，刘某的上诉请求成立，本院予以采信，一审法院认定事实错误，本院予以纠正。
二审判决：
B市中级人民法院于2018年12月18日作出二审判决，判决撤销A市人民法院一审判决；判决被上诉人李某1于本判决生效之日起10日内协助上诉人刘某将案涉房产过户至刘某名下。
律师评析：
近年来，针对房价上涨过快、房地产投机行为活跃的形势，中央和地方政府陆续出台了一系列房地产调控政策，给房地产交易带来了深远影响。[1]A市也不例外，A市人民政府于2017年8月27日以发布张政办抄【2017】8号《抄告单》的形式实行限售政策。
房产新政实施后，一批新型的房屋买卖纠纷随之出现并涌入法院，与以往同类案件相较，审理难度有所加大，各地法院对此类案件处理标准不一，存在同案不同判现象。同案不同判会增加适用法律错误等情况发生的可能性，势必会影响司法的权威性和公正性。[2]上述房屋买卖合同纠纷中一审法院和二审法院作出了完全不同的判决，究其原因是对A市房产限售政策的不同理解。笔者认同二审法院对A市房产限售政策的理解，该政策第五条规定：取得不动产证未满两年的商品住房（含二手住房）不得转让；该政策最后一条规定：本意见自2017年8月27日起实施。……2017年8月26日24时之前已发布经营性用地出让公告的地块，按原地块出让条件执行；已取得不动产登记证的住房不受限售政策限制。上述案例中案涉房产取得登记的时间为2017年6月9日，显然不在前述限售政策规定的期限内，并不影响买卖双方根据双方签订的《合约》继续履行合同，并不存在一审法院认为的履行不能的情况。法院应当严把情势变更原则，正确适用合同解除权。如果房屋买卖双方确实有证据证明确因限购政策导致无法办理房屋所有权变更登记，而请求解除合同的，人民法院可以予以支持。
我国针对房地产的调控大多采取通告、通知等文件形式发布和施行，带有很大的随意性。在市场失衡和行政监管失灵的状况下，司法需要能动地去承担国家的一部分责任，进行必要的司法干预，来引导市场经济的法制化发展。[3]市场经济是法治经济，每个参与房屋买卖的参与者都应遵守相应法律法规及政策的规定，遵守诚信原则；在签订房屋买卖合同时仔细审查合同条款，对买卖双方的主体身份、标的价值、定金条款、付款方式、付款时间、违约责任、签订时间、签订地点、纠纷解决方式等重要条款在遵守公平公正的原则下充分协商，在自己的合法权益受到侵害时能够及时通过法律手段维护自己的利益。
[1] 【期刊】青岛市中级人民法院课题组：《关于调控政策背景下房地产纠纷案件法律适用问题之探讨——以房屋买卖合同纠纷为视角》，载《山东审判：山东法官培训学院学报》2013年第4期，第37页。
[2] 【期刊】王凤丽：《房屋买卖合同纠纷适用情势变更的思考——基于房产调控新政策的分析》，载《周口师范学院学报》2012年第29卷第4期。
[3] 【期刊】杨潮声：《房屋买卖合同纠纷的司法难题及应对》，载《特区实践与理论》2012年第5期，第25页。