朱唐盛 方子东
案情简介：
1993年9月16日，杨某A夫妇、杨某A之女杨某B共同申报取得140平方米农村宅基地使用权。同日，杨某A与张某签订《房屋买卖协议》一份，约定将案涉房屋及项下宅基地使用权以1.5万元的价格转让给张某。2001年，案涉土地所在村、组集体因城镇化进程，全部“撤组”，案涉土地性质变更为国有土地。2001年6月13日，张某向国土管理部门、财政部门缴纳土地出让金、契税等费用后，取得了案涉房屋的房屋所有权证及国有土地使用权登记证。杨某B认为，杨某B与杨某A共同共有案涉房屋及项下宅基地使用权，但杨某A未经其同意便处分此财产份额的行为构成无权处分，侵犯了杨某B的合法权益，且杨某A将案涉宅基地房屋售卖给非本村集体经济组织成员，违反了《土地管理法》的强制性规定。故杨某B于2022年向一审法院提起诉讼，请求确认《房屋买卖协议》无效。
法院观点：
一审法院认为，《房屋买卖协议》签订于1993年，张某已支付全部转让费，案涉不动产业已于2001年6月19日登记至其名下，协议项下的权利义务已全部履行完毕，至今超过二十年。即便存在杨某B权益受侵害的事实，杨某B也应在法定的最长诉讼时效期间20年内提出主张。故此案诉讼时效期间已届满，杨某B关于确认《房屋买卖协议》无效的诉讼请求缺乏法律依据。
二审法院认为，其一，关于此案是否适用诉讼时效的问题，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产的请求权，不适用诉讼时效的规定。此案杨某B提出的诉讼请求虽为确认《房屋买卖协议》无效，但实质上是行使其作为房屋共同所有权人对返还房屋的物权请求权，不适用诉讼时效规定。其二，关于案涉房屋买卖协议的效力问题。案涉房屋买卖协议签订后，案涉土地已变更为国有土地并办理了国有土地使用权证。案涉房屋买卖协议涉及的宅基地使用权的保护已无实际对象，且张某已取得案涉房屋的不动产权登记并实际占有使用该房屋近三十年之久。杨某B关于确认房屋买卖协议无效的主张不利于交易秩序和产权关系稳定，故不予支持。
法院裁判：
一审法院以权利保护最长诉讼时效已届满为由，判决驳回杨某B的诉讼请求。
二审法院以案涉房屋买卖协议涉及的宅基地使用权的保护已无实际对象、维护产权关系稳定为由，判决驳回上诉，维持原判。
律师评析：
本案涉及宅基地使用权及其上房屋转让予非本集体组织成员的合同效力认定以及宅基地于转让后土地性质变化对合同效力认定之影响问题，更因交易时间久远涉及诉讼时效是否使用等基本问题，颇值得法律人士细加分析、辨别。
一、确认合同无效不应适用诉讼时效
法律不保护权利上的睡眠者。诉讼时效制度便是民法领域中督促权利人及时主张权益，以防民事法律关系处于长期不确定状态的一项重要制度。诚如二审法院裁判说理所示，本案中不适用诉讼时效的原因在于，杨某B关于确认合同无效的诉讼请求实质上是其作为房屋共同所有权人行使返还房屋的物权请求权。确认合同无效系其实现请求返还房屋的前提，请求返还房屋系确认合同无效的目的。依据《民法典》第一百九十六条第二项规定，不动产物权权利人请求返还房屋不适用诉讼时效。因此本案中不适用诉讼时效于法有据。然而，司法实务中对于确认合同无效是否适用诉讼时效的问题，由于缺乏明确的法律规定，仍有争议。
笔者对此持否定说，理由如下。其一，请求确认合同无效不属于法定诉讼时效的适用范围。依据《民法典》[1]及《诉讼时效规定》[2]关于诉讼时效适用范围的规定，诉讼时效仅适用于债权请求权。债权请求权是指债权人请求债务人为一定行为，否则权利将无法实现。而请求确认合同无效又显然不属于债权请求权范畴。本质而言，合同无效的确认系对法律行为的法律效力确认，而一个民事法律行为的法律性质并不会因时间的流逝而改变。其二，若在合同无效的确认中适用诉讼时效，那么无效合同在时效期限届满后将无法为司法所评价。如此，则相当于法律将在结果上容忍一种违法行为，非法利益最后将以无法律途径否定之而在客观上被“合法化”。依据民事法律规则，无效的法律行为自始没有法律约束力，合同亦然如是。所以，合同无效确认中若适用诉讼时效则最终将与民事立法基础立意相悖。其三，对无效合同的确认适用诉讼时效还将可能不利于司法裁判职能实现。合同效力评判是任何合同纠纷中人民法院须主动且首先审查的事项。合同效力之否定事由本就限定于部分违法违规、损害或有违公序良俗之行为，以此主动审查显然有助于实现司法保持社会秩序、保护善良风俗之价值。若以诉讼时效制度限缩司法权力，确认合同无效的法定审查便可能成为“空中楼阁”。
二、宅基地使用权买卖合同效力的一般认定规则
依据《土地管理法》的相关规定[3]，宅基地使用权具有较强的主体身份依附性特征。宅基地系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员所使用，目的在于保障农民的基本居住权益。因此，宅基地使用权的转让会随着受让主体的身份差异而产生法律上的不同规制。其情形具体可类型化为同一集体经济组织成员之间的转让、不同集体经济组织的农民间的转让以及城镇居民与农民之间的转让三种情形。对第一类，同一集体经济组织成员之间的宅基地使用权转让或房屋买卖之合同（下统称宅基地使用权买卖合同），在未违反“一户一宅”原则的前提下，并不侵害宅基地使用权的集体经济组织利益，也未被法律法规所禁止，故而一般认定其为有效。而第二和第三种情形下，宅基地使用权买卖合同因违反国家法律、行政法规的强制性规定一般均会被认定为无效。宅基地使用权专属于本农村集体经济组织成员所有，其余人员无权取得或变相取得，因而也就不能通过交易方式进行流转（当然，合同无效之后其上房屋或房屋权益是否返还或如何返还或另行分配，在各地司法实务中又另有处置，本文不再展开）。
三、本案判决反映了在宅基地使用权买卖合同的效力认定中法律对集体土地管理秩序的特别保护
基于上述分析，笔者认为，宅基地使用权买卖合同的效力认定标准，反映的实质是法律优先保护的是农村集体土地的管理秩序，而非出卖人的利益。
如本案中的客观情况，实际上出卖人将宅基地上所建房屋转让给城镇居民或非同一集体经济组织成员后，该房屋所占宅基地又转化为国有土地的，则宅基地性质已然发生转变。至此，宅基地使用权所指向的宅基地本身已然不复存在，所保护的集体土地管理秩序也不存在，人民法院再行认定原宅基地使用权买卖合同的无效与否已无实际意义，故而作此裁判。换个角度，我们也可从《商品房买卖合同司法解释》的规则中得到一些启示。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当被认定无效，但倘若出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。该类商品房预售合同效力的补正规则，所反映的正是法律对交易秩序的保护，只要出卖人在法院审查前取得商品房预售许可证，则其符合房地产市场的规范管理要求以及交易秩序稳定之目的，该种情形便可治愈合同的效力缺陷。因此，案例中宅基地使用权买卖合同的效力缺陷亦可基于宅基地土地性质的变更而得以治愈。
结语：
实践中，因宅基地使用权及其上房屋在过去几十年来城市化进程中逐步体现出的重大价值增值，不少出卖人利用《土地管理法》之相关规定，常常以提起诉讼确认宅基地使用权买卖合同无效来试图取回宅基地使用权及地上房屋及其权益。而本案案情较为特殊，宅基地使用权性质在诉讼前已变更为国有土地使用权，则原村民将宅基地使用权转让给非农业户口人员的宅基地使用权买卖合同并未被确认为无效。
笔者认为，通常出卖人在签订宅基地使用权买卖合同时实际已取得了相应对价，在此情况下，出卖人并无法益应予保护。宅基地使用权及其上房屋转让予非本集体组织成员的合同一般被认定为无效，实际是在保护宅基地使用权管理这一集体土地管理秩序。本判决明确了在宅基地使用权买卖合同的效力认定中，法律所保护的法益是集体土地管理秩序，而非出卖人的利益，支持了笔者的观点，具有典型性和教育意义。
注释：
[1]《中华人民共和国民法典》第一百九十六条“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”
[2]《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（2020修正）》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”
[3]《土地管理法》第九条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《土地管理法》第第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”