谢裕宽
案情简介：
原被告双方于2015年7月22日签订《房屋租赁合同》（下称“该合同”），由被告承租原告位于苏州市市中心的一处楼宇用于经营宾馆，租赁期共15年。该房屋用地为商业办公用地，按照规定是不能经营宾馆酒店的，但是因为签订合同时市场上类似的做法较多，因此双方仍然选择签署，不过为了谨慎起见，合同上写明房屋性质是商业（办公），同时约定原告确保房屋能够满足被告方开设酒店的要求。合同另外也约定如果由于非被告原因导致被告办理开业所需手续耽搁的，免租期延长至手续办理完毕为止。
合同签订以后，由于昆山厂房大爆炸，消防相关政策前所未有的严格，因此该房屋装修因为消防审批未通过导致装修停止，原告多次与相关部门沟通未果，无奈原告发函要求被告停止装修，并要求协商终止租赁合同，但是被告却一直不愿与原告解除租赁合同，也不支付任何租金或房屋占用费，被告认为合同约定由于非被告原因导致的开业手续不全，免租期顺延，并且要求原告办理土地性质变更的手续，直至房屋性质满足酒店开设要求。原告经过多方协调无果，无奈只能起诉要求解除租赁合同。原告起诉以后被告提出反诉要求原告继续履行合同，后在法院明确释明合同无法继续履行后变更反诉请求为：要求原告承担被告装修损失及违约金共计2000多万元。
法院观点：
原被告双方之间的合同意思表示真实，合法有效。虽然原告提出解除合同的请求不符合约定，但是涉案房屋自2016年8月消防部门要求停工以后至今已经2年多，双方继续僵持违背了原被告订立合同的目的，为了防止损失进一步无限扩大，合同应该解除。
原告承诺房屋满足被告开设酒店要求，最后没有满足，导致房屋无法完成装修并开业，但是被告在签约和报建中也没有尽到应尽的审慎义务，因此双方对于合同解除均有责任，原告占主要责任。被告在明知房屋不能满足要求的情况下继续装修，对于损失扩大的后果应该承担主要责任。
对于免租期认定，合同虽然约定如果由于非被告原因导致被告办理开业所需手续耽搁的，免租期延长至手续办理完毕为止。但是原告在往来函件中已经明确经过沟通协调，消防的问题仍然不能解决并且要求进行合同解除谈判，结合合同中双方明确原告解决行政审批障碍的时间为3个月，在原告明确无法解决问题的情况下，免租期不应无限期延长，因此免租期的延长应为3个月，之后被告占用租赁房屋应该向原告支付租金及使用费，在合同解除之前的租金应该按照解除合同的责任比例进行分配，对于解除之后的占用费被告应该全额支付。
关于被告主张的损失及违约金，法院认为被告在没有消防审批文件以及施工许可证的情况下仍然继续装修，被告对此承担主要责任，结合原告对于合同解除有主要责任，因此对于双方已经完成装修部分的损失法院认为应由双方各自承担50%，对于被告因为装修而投入的员工工资，法律服务、监理以及设计等费用，法院认为该部分费用主要发生在2016年6月至2017年10月间，但是实际上2016年8月消防部门就已经勒令被告停止装修，该部分的损失应该大部分是因为被告原因而扩大的损失，因此法院酌定原告承担小部分损失。
最终法院判决：
一、租赁合同于原告起诉时解除；
二、原告按照责任比例归还部分已付租金和保证金；
三、被告按照认定的责任比例向原告支付房屋租金和占用费；
四、原告按照认定的责任比例向被告支付部分违约金。
律师评析：
一、本案事实复杂、合同约定非常不利于原告
本案涉及本诉、反诉并且有鉴定，而且法律上很多事项没有明确规定。合同上很多的约定对原告不利，如：合同约定原告保证房屋可以用于开设酒店，如果非被告原因导致条件不成就的，免租期将延长至条件符合；而且约定了巨额的违约金，按照被告的代理意见，原告无权解除合同，因为被告不存在违约，原告的房屋将由被告免费占用至房屋可以开设酒店为止，而且要求原告自行出资办理土地性质变更，以符合合同要求。因此被告开始不接受原告解除合同的要求并且反诉要求继续履行合同。而法律对于自身违约的合同一方在哪些情况下可以解除合同没有规定，按照合同的约定继续履行又明显不合理，但是法律也没有明确列举不合理的具体情形。
二、原告违约能否解除租赁合同？
原告有权要求法院解除合同，不是因为原告有解除权，而是法院有确认合同必须解除的权利。
主要的理由为：
1、根据国家土地相关法规，该土地性质确实不能开设酒店，如果被告认为可以，那么可以继续申请消防审批，以此证明条件满足，否则应确定合同不能继续履行；
2、被告不能要求原告变更土地性质以满足租赁合同要求，因为合同签订的基础是该房屋的性质为商业（办公），该情况双方签合同时均明知并且确认，如果要求变更土地性质实际上已经超出了涉案合同的范围，被告无权提出此要求；
3、不能履行的僵持局面已经持续很久，继续僵持将造成双方损失不断扩大，而且无法知道何时结束，因此必须解除。
三、关于免租期的延长
关于免租期问题也是本案比较重要并且不易被说清的难点。免租期延长在合同中确实约定：如果由于非被告原因导致审批手续不能办理的，应该延长至手续办理完毕为止。但是法院应该是透过了合同约定的表面文字看到了该条约定的实质，也就是说该延长是在双方能在现有条件下解决问题的基础上才能成立，而非做无限扩大的解释。本案涉及到合同不能继续履行的根本是土地性质问题，这是根本性问题，是合同基础问题，而非原告恶意不履行义务引起。原告在整个事件的过程中也已经明确表示无法解决该问题，建议双方解除合同。因此，在此基础上，被告理应意识到合同不能继续履行的事实，理应采取措施避免损失的扩大，因此免租期也就不可能无限期的延长。
四、关于装修损失部分
律师认为虽然对于合同解除双方均有责任，但是合同解除以后的止损义务是相对独立的，正是因为被告没有意识到自己具有止损的义务，在没有装修许可证、消防审批并且在原告要求停止装修的情况下，其仍然选择继续装修和投入，因此该部分损失的直接原因理应是被告对于损失扩大的放任造成的，不能要求原告对于被告的损失承担全部的责任是完全合理的。
笔者认为这样的案例实际上有很大的现实意义，政策的变化，以及执行政策的松紧，都可能影响合同能否继续履行，本案对于这种情况的善后处理给予了很好的借鉴。