吴解元 王铜
案情简介：
叶某购买甲公司开发的一套住宅，并向丙银行申请购房贷款，丙银行依约发放按揭贷款。后甲公司因经营不善进入破产清算程序，破产管理人组织完成续建交房。续建期间，叶某下落不明，未与甲公司办理房屋交付手续，并停止向丙银行偿还借款。丙银行向法院提起诉讼，请求判令叶某归还借款本息等，要求甲公司承担连带担保责任，并主张对叶某所购房屋享有优先受偿权。
管理人代表甲公司参加诉讼，主张甲公司已进入破产清算程序，丙银行应当依法向管理人申报债权。同时，在甲公司对贷款提供阶段性连带保证期间，案涉房屋仍登记在甲公司名下，未设立抵押登记，因此丙银行对案涉房屋不享有优先受偿权。人民法院判决确认了丙银行对甲公司享有的连带担保债权，同时明确优先受偿与开发商的连带保证责任系承继而非共存关系，不应同时享有。
判决生效后，管理人对甲公司向丙银行应承担的连带担保债权予以确认，同时在尝试通知叶某承担责任无果后，制定了针对叶某解除购房合同的诉讼方案和购房款退还方案。
管理人方案：
管理人在取得生效判决后，对于由此产生的债权、追偿权以及购房合同的效力问题，存在两种处置方案：
第一种方案：认可银行享有普通债权；提起诉讼解除与叶某的购房合同并主张违约金，鉴于案涉房地产项目已满足交付条件，因叶某违约导致房地产公司承担担保责任，退还给叶某的购房款仅认定为普通债权；在起诉解除与叶某的购房合同后，管理人可将收回的房屋依法变价，充实破产财产。
第二种方案：认可银行享有普通债权；提起诉讼解除与叶某的购房合同并主张违约金，同时主动调查并援引相关法律法规，赋予退还叶某购房款的债权以优先受偿权，在扣除违约金等款项后，依法向银行及购房人分别退还或提存购房款；在起诉解除与叶某的购房合同后，管理人可将收回的房屋依法变价，充实破产财产。
经管理人研究论证，最终采用第二种方案。
律师评析：
开发商因业主“断贷”而承担连带保证责任是房地产企业面临的常见法律风险。同时，因为案涉房地产企业进入破产清算程序，使得对该类纠纷的处理必须适用《破产法》的特别规定。
就本案而言，一审法院经审理基本认可了管理人的观点。依照该判决，丙银行对甲公司享有的连带保证债权在企业破产过程中演化为普通债权。而甲公司因承担了连带保证责任，触发了购房合同的解约条款，有权解除与叶某之间的购房合同，收回案涉房屋作为债务人财产另行处置。而合同解除后，退还叶某的购房款在一般情况下可认定为普通债权。这样一来，甲公司既收回了房屋，充实了破产财产。同时，叶某和丙银行的债权均按普通债权清偿。甲公司在该案中因叶某的违约反而获得了额外的收益。
这样的结果，看似管理人实现了破产企业财产价值的最大化，实则埋下了巨大的隐患。本案纠纷产生的主要原因是购房人叶某“失联”，无法亲自办理交房、办证手续，也没有按期偿还贷款。试想一下，如果叶某再次出现，他将面临既丧失了对房屋的所有权或物权期待权，又无法请求返还已付购房款（包括首付和按揭贷款）的困境，其购房款返还请求权对应的债权也只能按照破产普通债权参与分配而大打折扣。此外，由于银行对开发商的保证债权仅按比例受偿，银行对未受偿部分仍可要求叶某承担。
上述后果远超出了叶某因其过错而应承担的责任范围。叶某未来面临的是“房钱两空”的状态，既无法取得房屋又要背负巨额债务。管理人在履职过程中不能短视地追求现阶段破产财产最大化，而应着眼长远，化解可能产生的潜在风险，实现法律的公平正义。具体而言，虽然裁判文书确认丙银行甲公司的债权属于普通债权，但管理人在购房合同解除后，可以赋予叶某对已付购房款的返还请求权以优先性。理由如下：
一、消费者购房人在破产债权分配顺位上享有优先性
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条、第三条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持……。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
上述条款针对“消费性购房人优先受偿权”作出了规范。一般认为，这一批复是对两项规范的承继。首先，2002年最高人民法院曾作出《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复第二条明确消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这是消费性购房人概念在法律规范中的首次出现。其次，2014年7月，最高人民法院针对山东省高级人民法院对个案请示作出的答复（〔2014〕执他字第23、24号）第二条明确：“……对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权”。这一答复明确了在房屋交付等前提下，购房人购房款返还请求权同样享有优先受偿权。
二、消费者购房人优先权的适用范围
消费性购房人对已订立购房合同并缴纳房款的房屋享有优先权，这一优先权的范围不只及于房屋交付，也应包括购房款返还。对于这一权利的性质、适用条件、适用范围等，历来多有争议。有观点认为，消费性购房人优先权本质上是物权期待权，是一种“类物权”，因此才具备优先于其他债权的性质。在这种观点下，消费性购房人优先权的适用范围只包括房屋交付、取得房屋所有权，而不包括购房人对购房款的返还请求权。
然而，随着近年来房地产企业破产案件数量增加，住宅房地产项目“烂尾”情况加剧，在实务经验的积累下，对于消费性购房人优先权的理解也更加深入。诸如前述〔2014〕执他字第23、24号答复、法释〔2023〕1号等司法解释中逐渐明确了在房屋未建成无法交付的情况下，购房款返还请求权同样享有优先受偿权的原则。
上述答复事实上确定了消费者购房人优先权的性质，即该优先权是一种特殊的“法定优先权”。优先权行使的范围不仅包括“物权期待权”，也包括债权。其保护的利益不仅包括基本的居住生存权，还包括购房人为购买房屋支付购房款后房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
三、本案可否适用最高法院上述批复的问题
本案的特殊性在于：第一，在企业破产后，经过管理人履职可以向购房人交付房产时，因消费者自身原因导致购房合同被解除，其购房款的返还请求权是否还具备优先性。第二，案涉购房人失联，购房合同经法院判决解除后，其无法向管理人申报债权，管理人是否应该主动调查确认其债权，特别是优先权。
笔者认为，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条的规范目的是保护消费性购房人的权益，特别赋予了一定情况下购房款返还请求权的优先性，因为批复是针对请示做出的，所以也无法事无巨细涵括所有情形。购房人的“失联”实际上是一种结果不确定状态，可能存在其他不可抗力等原因使得购房人无法或丧失与银行、房地产企业联系的能力，由此认定不符合批复列明的情形并认为购房人的房款返还不享有优先受偿的权利未免武断。在这种非合同相对双方责任导致的客观履行不能状态下，优先保护消费者购房人权益，将房款返还参照适用批复第三条规定赋予优先性和对抗性，是符合批复原则精神的。
其次，购房人处于失联状态，事实上无法向管理人申报债权。如果强求不申报无权利的原则，则无异于用程序性障碍否定了购房人实体性优先权利，最终得到结果依然是非常不利于房地产企业破产时的消费性购房人，也违背了破产法保护弱势群体的目的。是故，管理人主动延伸工作职责与范围，参考劳动债权的认定规则，主动调查、审核这类特殊购房群体债权，在其失联状态下对其分配款项适用特殊提存制度（不受《破产法》第一百一十九条的二年提存期间的限制），是非常必要的。
另外，解决这个问题的另外一个思路是根据《破产法》第四十三条第四款规定，将这笔款项列为“为债务人营业而应支付的其他债务”，从而赋予其共益债务性质，这也在一定程度上能很好地解决其优先性问题。当然，共益债务的优先性不如消费者购房人的款项返还请求权的优先性，在适用时要谨慎。
结语：
与一般企业破产清算不同，房地产企业进入破产清算程序，不仅代表着上下游主体的经济利益损失，更意味着许多家庭几代人积攒的财富和对未来生活的期待陷入危机。法律作为一种社会规范的上层建筑，其作用归根到底是尽可能实现社会资源分配的公正。无论何种部门法典，其追求的价值都应当包括促使社会生活从不可预测的无序变成合理有序，进而实现程序和实体上的公平正义。
孟子曰：禹思天下有溺者，由己溺之也；稷思天下有饥者，由己饥之也。在房地产企业破产清算中，管理人不但要尽职尽责算好“经济账”，依法实现破产财产最大化；也要算好“社会账”和“民生账”，审慎衡量生存利益和经济利益之轻重，保护好弱势群体利益，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到法律的公平正义。