朱唐盛、张溢锋
案情简介：
1986年8月，上诉人朱某生所在农户申请宅基地建房，宅基地申请人包括上诉人朱某生及其奶奶、父母和哥哥共5人，户主为上诉人朱某生之父朱某根。后该户于1997年9月10日申请在原有房屋旁进行扩建，申请人仅为上诉人朱某生及其奶奶。1998年9月，该户对上述两次申请的宅基地上房屋进行一次产权登记，于1999年取得权属登记证书，登记范围包括了1986年及1997年前后2次批建的房屋，登记产权人为户主上诉人之父朱某根。
2013年3月25日，该户申请拆迁安置，户主朱某根作为户主在申请人承诺处签字承诺“一经申请，纳入本次公寓房安置，今后如遇其家庭成员增减变动及遇政策性调整均不再纳入安置及调整对象”。此后，该户成员实际享受了相关拆迁利益。
本案上诉人朱某生于2019年提起行政诉讼，以其对2013年的安置不知情为由，要求法院撤销2013年的部分安置内容，对上诉人另行安置。该案一审判决以超过法定起诉期限为由驳回起诉。为此，朱某生提起上诉。
裁判理由：
法院经审理认为：上诉人之父朱某根于2013年3月25日在《某某镇农村家庭分户公寓房安置呈批表》中签字确认，将原有两次申请建造的住房进行置换，其中也包括上诉人于1997年申请建造的房屋。上诉人作为朱某根的儿子，应推定已经知晓了房屋安置的内容。现上诉人提起本案诉讼，即使按照原《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》关于两年起诉期限的规定（根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释法释〔2018〕1号该期限已变更为一年）来计算，也已经明显超过法定起诉期限。
法院裁判：
法院据此裁定：驳回上诉，维持原裁定（即一审驳回其起诉之裁定）。
律师评析：
在农村集体土地征收、拆迁安置实务中，行政机关往往仅要求户主一人在拆迁安置补偿协议上签字确认即认为协议已经生效。从表面上看，该做法与一般认为处分共同共有物需由全体共同共有人书面同意的观点存在一定出入。对此实务操作与法学理论的争议，评析如下：
一、处分共同共有的城市房地产需全体共有人签字确认
根据《城市房地产管理法》的规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。换言之，即买卖共同共有的商品房必须经该房屋的全体共有人签字同意。这是为了保障房屋共有人的权利，防止房屋共有人的财产利益在不知情的情况下被擅自处分。
《民法典》将共有划分为按份共有和共同共有两种情况。按份共有基于当事人的意思而发生，主要类型为合伙产生的共有、共同出资购房产生的共有等；共同共有基于当事人的共同关系而发生，多产生于婚姻家庭领域及具有一定亲属关系的公民之间，主要类型为夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有等。在处分城市房地产的情形中，若要对外转让家庭成员共同共有的房屋的，应当经家庭成员全部签字同意。家庭成员共同财产购买的房屋，除特定情形外，一般认为即使登记权利人为家庭成员其中一人的，也不影响其他家庭成员对该房屋的共同共有，处分此种情形下的城市房地产仍需全体家庭成员书面同意。否则，将构成无权处分。根据《民法典》的相关规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
二、拆迁安置中户主签字的行政协议一般具有代表农户全体成员的法律效力
虽然《民法典》中没有直接认可“家庭”或者“户”具有独立的民事主体资格，但是确认了以家庭为责任主体的农村承包经营户的法律地位。农村承包经营户能够以“家庭”或“一户”整体的名义参与与家庭有关的生产、经营、消费等活动，并且因此所负的债务，一般也由从事承包经营的农户家庭财产承担。长期以来，在以“户”为单位聚集而生的农村生活中，这种基于历史与习惯所形成的生活生产方式，决定了“家庭”或者“户”在现代仍然是一个整体性较强的组织体。某种程度上，农村家庭成员之间特殊的共生、共同关系，颇类似于我国的合伙制度，即各成员之间共享利益、共担风险。
此外，在我国相关事项的行政管理中也往往认可以家庭为单位进行管理，例如户口登记、房屋限购等。根据《户口登记条例》第5条的规定，同主管人共同居住一处的立为一户，以主管人为户主，户主负责按照本条例的规定申报户口登记。从《户口登记条例》关于户主的有关规定来看，户主一般承担了一定的对户内成员管理及对外代表该户全体成员的职能。而户主的产生，一般是家庭成员之间约定俗成或推举产生的。因此，我们通常认为，就“户主”而言，在农村拆迁安置的实践中，虽然其身份地位并不来源于某一确定的法律或书面协议，但通过其实际的影响力与社会风俗习惯足以认定其在家庭中的代表地位。此外，各地的户口登记办法也基本上规定了家庭的户主一般由户内常住人口中有合法稳定住所的所有人或者使用人担任。例如《江苏省常住户口登记管理规定》即明确家庭户户主应当由房屋所有权人或者承租人担任；房屋所有权人或者承租人死亡的，由户内有民事行为能力的成员协商一致确定户主。实践中，农村家庭的户主也往往由农户家庭成员中的长辈或者主要经济来源人担任。
基于农村家庭户“一户一宅”的基本原则，农村家庭的户主和宅基地主要使用人往往是同一人。在农村家庭这样的集合体中，户主对外代表本户所进行的与家庭共同生产生活有关的民事法律行为，产生的法律后果也应由户内的全体家庭成员共同承担。拆迁安置通常是一个较为长期的过程，在此期间，基于血缘亲情形成的最紧密社会关系以及家族聚集而生村落的特性，其他宅基地共同使用人知道或应当知道拆迁安置事宜实属常态，于此有一定对外代表属性的“户主”或家庭中德高望重的长辈一人确认拆迁安置协议的，某种程度上亦可以民法上“表见代理”解释其行为与后果的法律属性，除非某一家庭成员在签订协议前即采取明确要求、书面申请、行为阻挠等具体行为向拆迁管理部门积极且充分表达其异议。所以，在实践中，如果户主一人在安置补偿协议上签字，且家庭成员移交了房屋并搬迁进了分配的公寓房或者其他的宅基地房中，开始享受安置补偿利益且未提出异议的，则可推定安置补偿协议得到了其他家庭成员的认可。
本案中，上诉人父亲朱某根向行政机关申请家庭分户公寓安置，虽然该《某某镇农村家庭分户公寓房安置呈批表》中仅有户主一人签字，但该申请是以“户”为单位进行的，且上诉人的奶奶、父母、哥哥等近亲属一直共同居住在置换后的房屋内长达数年，即使上诉人未在安置呈批表上签字，也足以认定上诉人作为家庭成员，对当时的安置方案是明知的。若其对安置分配方案不满意，则可以通过对其他家庭成员另行提起民事诉讼维护其所主张的权益。
司法实践中，我们还看到在最高人民法院第四巡回法庭组织编写的《最高人民法院第四巡回法庭疑难案件裁判要点与观点》亦认为户主在《安置补偿协议》上签字，应视为代表整个家庭做出的决定，对其效力应予认可。该类案例亦可为参考。
结语：
基于农村宅基地房屋申请、建造与居住使用的特殊性，农村宅基地房屋拆迁安置中，户主签字通常具备代表农户全体成员确认的属性。尽管从行为外观看该种操作与共同共有物的共同处分原则存在矛盾之处，但深究其内在仍有其充分的事实基础与法律底层逻辑支持，亦得到了行政实践和大量司法判例的支持。当然，随着公民个体独立于家庭整体权利的意识提高，个体单独权利要求也可能越来越突出。这就对拆迁管理部门提出了更高的风险识别要求，以及对权利义务通知等告知义务的强调。